https://nhadautu.vn/nen-tang-nao-giup-thi-truongbat-dong-san-phia-nam-phuc-hoi-d85354.html
NGUYỄN HOÀNG*24, Tháng 04, 2024 | 10:18
Nhàđầutư
Sau Tết, các dự án bất động sản phía Nam rục rịch ra hàng mới từ TP.HCM đến Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An… thu hút được sự chú ý của thị trường. Điều đó cho thấy thị trường mới bắt đầu đi lên từ từ để vượt qua vùng đáy chứ không phải đột phá dựng đứng như mong đợi.
Năm 2024 đã đi qua 1/4 chặng đường, vậy thị trường bất động sản (BĐS) đã có những dấu hiệu gì để thể hiện cho sự chuẩn bị phục hồi? Cùng nhìn lại một vài con số thống kê được thu thập tổng hợp lại từ báo cáo quý I/2024 của một số đơn vị. Có thể thấy, quý I, thị trường BĐS có sự tăng trưởng tích cực so với quý IV/2023 và cùng kỳ quý I/2023.
Cụ thể, theo báo cáo thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh giáp ranh do DKRA Group thực hiện, quý I/2024 trên thị trường phân khúc căn hộ có nguồn cung sơ cấp khoảng 12.967 căn và mức tiêu thụ được khoảng gần 2.000 căn. Mặc dù kỳ nghỉ Tết Nguyên đán dài trong tháng 2 nhưng lượng tiêu thụ tương đương như quý IV/2023 và đặc biệt là tăng khoảng gần 32% so với cùng kỳ quý I/2023. Sức tiêu thụ này tập trung vào tháng 3 cuối quý. Đồng thời trong khoảng 10 ngày đầu của tháng 4, thị trường cũng ghi nhận nhiều lượng booking/giữ chỗ của các dự án mới ra mắt.
Tương tự với loại hình nhà phố biệt thự, quý I/2024 nguồn cung sơ cấp của TP.HCM và các tỉnh lân cận ở mức khoảng 4.345 căn, tăng 11% so với quý IV/2023, nhưng lượng tiêu thụ trên nguồn cung này tăng 43 % so với quý trước đó.
Thị trường bất động sản phía Nam rục rịch trở lại với sự ra mắt của một số dự án trong quý I. Ảnh: VP
Thực tế quan sát, có thể thấy rằng sau Tết, các dự án rục rịch ra hàng mới từ TP.HCM đến Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An… thu hút được sự chú ý của thị trường. Điều đó cho thấy thị trường mới bắt đầu đi lên từ từ để vượt qua vùng đáy chứ không phải đột phá dựng đứng hình chữ V như tin đồn hoặc như trông đợi.
Những vấn đề tồn đọng của thị trường từ năm 2022 đến nay
Mặc dù thị trường có những điểm tích cực trong quý I, nhưng vẫn tồn tại những điểm nghẽn và có thể kéo dài đến hết 2024. Vấn đề đầu tiên và cố hữu mấy năm nay là nguồn cung mới chưa được dồi dào, mà một phần lớn là do vấn đề pháp lý thủ tục, tại TP.HCM nhiều dự án chưa được tháo gỡ.
Bên cạnh đó, năm 2024 được cho rằng lượng trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp (DN) BĐS lên đến gần 115.000 tỷ đồng dù trong quý I/2024 có nhiều DN đã sắp xếp giải quyết đc nhưng mới chỉ giải quyết đc số lẻ, 9 tháng còn lại vẫn còn khoảng 100.000 tỷ đồng và đây vẫn còn là áp lực lớn. Khi DN vẫn còn loay hoay trong “túi nợ” thì rất khó để bứt phá.
Tâm lý chờ đợi (của người mua đầu tư, của DN và cơ quan liên quan) vào Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ 2025 và hiện chưa có các nghị định hướng dẫn nên một khoảng chờ đợi mang tính chất trì hoãn cũng đáng để coi đó là lý do tác động thị trường cho sự phục hồi mạnh mẽ.
Thị trường vẫn thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và NOXH. Ảnh: LT
Đáng chú ý, gói 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội (NOXH) ra đời 1 năm nay nhưng chưa hiệu quả. Đó là tỷ lệ giải ngân quá thấp, nguồn cung mới NOXH vẫn quá ít ỏi, các chủ đầu tư không mặn mà với loại hình này vốn có nhiều ràng buộc mà lợi nhuận bị giới hạn, chưa có quỹ đất được Quốc hội phù hợp để rành riêng cho NOXH. Quy trình thủ tục pháp lý cũng chưa được thuận tiện cho cả chủ đầu tư và người mua. Đặc biệt là lãi suất cho vay cũng chưa thực sự hấp dẫn vì hiện nay không thấp hơn đáng kể so với vay mua nhà thương mại (đáng lẽ lãi suất cho vay mua NOXH chỉ nên thấp hơn hoặc cùng lắm là bằng lãi suất tiết kiệm). Nếu không có những giải pháp mạnh và nhanh chóng để thúc đẩy thì ngay cả mục tiêu 35.000 căn hộ NOXH đến năm 2025 của TP.HCM cũng khó mà thực hiện được.
Chưa hết, nhiều dự án có những vướng mắc trục trặc nhưng chưa được tháo gỡ vì trong những năm qua bị treo đã gây ra sự thiệt hại rất lớn không chỉ cho DN, cho người mua, cho thị trường mà còn là sự lãng phí nguồn lực của địa phương.
Quan trọng nhất là sức mua của thị trường, khi sức mua đủ mạnh thì mới làm cho thị trường phục hồi hoặc phát triển sôi động hơn. Hiện nay, nhu cầu rất lớn nhưng sức mua vẫn chưa đủ lực đáp ứng (thể hiện ở tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung dù cũ hay mới trong 1 quý).
Nền tảng để thị trường phục hồi
Nhìn lại thị trường BĐS sau giai đoạn khủng hoảng và trầm lắng 2008-2013 thì giai đoạn phục hồi 2014-2015, những yếu tố cơ bản để xác định thị trường phục hồi bao gồm: Nền tảng chung là sự tăng trưởng tích cực liên tục của kinh tế vĩ mô, cùng với đó là CPI đc kiểm soát tốt. Khi kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt, sản xuất kinh doanh phát triển,việc làm đc tạo ra nhiều hơn, thu nhập của người lao động tốt hơn… sẽ tác động đến sức mua (dù mua để ở hay để đầu tư).
Tiên phong và khởi đầu cho sự phục hồi thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền (căn hộ thương mại hạng C và NOXH) phải có nguồn cung mới dồi dào hơn và giá bán phù hợp. Giao dịch mua bán thị trường sơ cấp (khách hàng mua của chủ đầu tư) của các phân khúc đều tăng hơn trước và dẫn dắt thị trường, dĩ nhiên, luôn là loại hình nhà ở bình dân vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn.
Tiếp theo, lãi suất phù hợp và hỗ trợ bằng các cơ chế chính sách (tương tự như gói 30.000 tỷ đồng năm 2013).
Chuyên gia nghiên cứu BĐS Nguyễn Hoàng. Ảnh: NVCC
Do đặc thù và khác biệt, thị trường BĐS của Việt Nam nói chung luôn chịu sự dẫn dắt của các nhà đầu tư. Do đó sự phục hồi của thị trường BĐS còn được thể hiện rõ ràng khi mà các giao dich mua bán chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp (mua bán lại từ căn hộ đến đất nền), thị trường thứ cấp mua bán lại chưa phục hồi thì khó có thể nói thị trường BĐS phục hồi.
Năng lực tài chính hoạt động của các DN được cải thiện tốt hơn khi thoát khỏi khủng hoảng vốn/tài chính mà bản chất của thị trường BĐS là phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay.
Tất cả những điều trên phải bằng những cơ chế chính sách đi vào thực tế hành động, sự thực hành của các cơ quan chức năng địa phương chứ không phải là những văn bản hành chính những nghị quyết… Từ đầu năm đến nay, những yếu tố trên đang dần dần hội tụ đủ và rất rõ ràng để thấy sự phục hồi của thị trường BĐS đang mới bắt đầu rục rịch. Nếu vẫn đà này trên mọi khía cạnh cho các quý còn lại thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục rất tích cực đi lên, nguồn cung mới và tiêu thụ sẽ nhiều sôi động hơn.
Những giải pháp cần thiết
Để thị trường BĐS thực sự phục hồi chắc, ổn định và hướng tới sự phát triển bền vững thì cần phải thúc đẩy hơn nữa những giải pháp cả ngắn hạn và dài hạn.
Trong ngắn hạn, cần nhanh chóng thúc đẩy chương trình NOXH để có nguồn cung mới thực tế vào nửa cuối 2024 và 2025 nhiều hơn, quý sau tăng hơn quý trước. Ứng dụng chuyển đổi gói 120.000 tỷ đồng NOXH thành gói nhà ở vừa túi tiền như gói 30.000 tỷ đồng năm 2013 (ví dụ cho vay lãi suất tương đương tiết kiệm với loại hình căn hộ có giá không quá 50 triệu đồng/m2 và giá trị căn hộ không quá 3 tỷ đồng). Việc này còn thúc đẩy khuyến khích cho các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung nhiều hơn vào phân khúc căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu của đại đa số dân chúng. Điều này cũng sẽ làm giảm bớt áp lực cho sự trông đợi vào NOXH.
Những dự án đang bị treo vì vướng mắc cần phải được nhanh chóng tháo gỡ thực tế, vừa để tác động đến sự phục hồi thị trường và vừa để tạo ra sự minh bạch và phát triển.
Trong dài hạn, để định hướng thị trường BĐS ổn định, bền vững và phát triển hơn bằng cách xây dựng chương trình nhà ở quốc gia lâu dài trên cơ sở nâng cấp, cải thiện chương trình NOXH hiện chưa thực sự phù hợp và còn quá nhiều yếu kém. Chỉ khi mà đại đa số được giải quyết về nhu cầu nhà ở thì nhu cầu cá nhân mua bán đầu tư nhà đất mới giảm bớt.
Trong quá trình xây dựng các văn bản hướng dẫn cho các luật mới có hiệu lực 2025 thì phải có sự chuẩn bị kỹ càng, có tàm nhìn xa để tránh thay đổi liên tục. Đặc biệt chú ý đến các giải pháp quản lý giám sát tốt hơn đối với mọi thành phần/khía cạnh tham gia thị trường BĐS từ chủ đầu tư, môi giới, người mua, tài chính, tín dụng, cơ chế giám sát, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà… Chú ý rút kinh nghiệm bài học từ khủng hoảng tài chính – trái phiếu của DN BĐS nên cần có những cơ chế tiêu chí để hạn chế sự lạm dụng thiếu kiểm soát.
*Chuyên gia nghiên cứu BĐS
Châu Xuân Nguyễn Administration 